Bir taşınmazın tapudaki kaydının gerçek hukuki durumu yansıtmadığı düşünülüyorsa başvurulacak başlıca yol tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davada mahkemeden, mevcut tapu kaydının iptali ve taşınmazın hak sahibi olduğu iddia edilen kişi adına tescili istenir. Bu yazı, davanın dayanaklarını, iyiniyetli üçüncü kişiyle ilişkisini, mahkeme ve süre konularını ve karar sonrası tescil aşamasını genel hatlarıyla anlatır.
Tapu kaydının hukuki önemi
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m.705). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılsa da malikin bu taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tapuya tescil gerekir. Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması da resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m.706). Satış vaadi gibi sözleşmeler ise ayrıca kendi şekil kurallarına tabidir.
Tapu sicili herkese açık bir kayıt sistemi olduğundan kanun, kayda güvenen kişiyi korur. Buna karşılık kayıt gerçeğe aykırıysa gerçek hak sahibinin önünde düzeltme yolu da açıktır. İptal ve tescil davası bu denge içinde işler.
Davanın hukuki dayanağı: yolsuz tescil
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bu yüzden hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Kanuna göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m.1024). Uygulamada davalar çoğunlukla şu durumlara dayanır:
- Muris muvazaası. Mirasbırakan, mirasçılarından birine veya yakınına taşınmazı gerçekte bağışlamak istediği hâlde bunu satış gibi göstermişse, gerçek iradenin esas alınması gerektiği ilkesine dayanılır (TBK m.19). Saklı payını kaybeden mirasçılar, tapudaki satış kaydının gerçek işlemi gizlediğini ileri sürerek iptal ve tescil isteyebilir. Yargıtay uygulamasında bu dava tenkis davasından ayrı değerlendirilir; tenkiste mirasbırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan kazandırmaların saklı pay oranında azaltılması istenir (TMK m.560).
- Hukuki sebebe dayanmayan tescil. Satış, bağış veya takas gibi bir işlem hiç yapılmadığı hâlde ya da işlem geçersiz olduğu hâlde tescil yapılmışsa tescil sebepsiz kalır. Resmî şekle uyulmaması, konusu imkânsız veya emredici kurallara aykırı sözleşmeler de geçersizlik nedenidir (TBK m.27).
- Ehliyetsizlik. Devri yapan kişi işlem sırasında fiil ehliyetinden yoksunsa (örneğin akıl hastalığı veya akıl zayıflığı nedeniyle), işlem geçerli sonuç doğurmayabilir. Burada genellikle sağlık kayıtları ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.
- Vekâlet yetkisinin aşılması. Vekil, vekâletnamedeki yetkinin dışına çıkarak taşınmazı devretmişse veya vekâletname hileyle alınmışsa, tescilin hukuki dayanağı eksik kalabilir. Vekâletnamede satış yetkisinin açıkça yazılı olup olmadığı, fiyat ve şartların yetkiyle uyumu incelenir.
- Sahte veya geçersiz belgeye dayanan işlem. İmzası ya da belgeleri sahte olan tapu işlemlerinde tescil, baştan geçerli bir temele dayanmaz.
Her olayda dayanak farklı olduğundan, davada talebin hangi hukuki sebebe bağlandığı dikkatle seçilmelidir.
İyiniyetli üçüncü kişi sorunu
Tapuda yolsuz tescil gerçekleştikten sonra taşınmaz başkasına devredilmişse iş zorlaşır. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu korumadan yararlanamaz (TMK m.1024).
Bu nedenle son malike karşı açılan davada şunlar araştırılır:
- Devralan, önceki kaydın neden değiştiğini biliyor muydu, bilmesi gereken bir durum var mıydı?
- Taşınmazın bedeli, devrin hızı, taraflar arasındaki yakınlık gibi olgular iyiniyetle bağdaşıyor mu?
- Tapuda tedbir veya şerh kaydı bulunuyor muydu?
İyiniyetli üçüncü kişiye karşı tapunun iptali mümkün olmadığında, hakkı zedelenen kişi için tazminat yolu gündeme gelir. Kanun, bu hâlde her türlü tazminat istemini saklı tutar (TMK m.1025). Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007); bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Görevli ve yetkili mahkeme
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Taşınmaz birden fazlaysa, bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. Genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
Örneğin Malatya’daki bir taşınmaza ilişkin dava Malatya’da, Kahramanmaraş’taki bir taşınmaza ilişkin dava Kahramanmaraş’ta açılır; davalıların yerleşim yeri bu bakımdan belirleyici olmaz. Adliyeler hakkında bilgi için Malatya Adliyesi ve Kahramanmaraş Adliyesi rehberlerine bakılabilir.
Arabuluculuk dava şartı mı?
Hayır, tapu iptal ve tescil davası için arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartı değildir. Dava şartı arabuluculuk kanunda sayılan uyuşmazlıklarla sınırlıdır: kira, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tapu iptal ve tescil davasında asıl talep mülkiyet hakkıdır ve bu liste kapsamında değildir.
Ancak aynı dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi gibi arabuluculuğa tabi bir talep de yer alıyorsa o talep bakımından önce arabulucuya başvurulması gerekir. İki talep arasındaki bu ayrım, davanın usulden reddedilmemesi için baştan gözetilmelidir. Ortaklığın giderilmesi konusunu ortaklığın giderilmesi davası rehberinde anlattım.
Süre sorunu: zamanaşımı mı, hak düşürücü süre mi?
Bu davada en çok yanlış anlaşılan konu süredir. Bütün iptal ve tescil davalarına tek bir süre uygulanmaz; sonuç, davanın dayanağına göre değişir. Yargıtay uygulamasında genel olarak şu yaklaşım görülür:
- Hukuki sebepten yoksun veya kesin hükümsüz bir işleme dayanan yolsuz tescile karşı dava, tapuda kayıtlı kişinin iyiniyetli bir zilyetlikle kazandırıcı zamanaşımı gerçekleştirmediği sürece, kural olarak belirli bir süreye bağlı kabul edilmez.
- Sonradan iptal edilebilir nitelikteki işlemlerde (örneğin hile veya aşırı yararlanma gibi irade sakatlıkları) kanunun öngördüğü kısa bir hak düşürücü süre vardır ve geçirilirse hak kaybolur.
- Davalı, taşınmazı uzun süre kendi adına zilyetliğinde tutmuşsa kazandırıcı zamanaşımı itirazı gündeme gelebilir.
- Tazminat istemlerinde ise ayrı zamanaşımı süreleri işler.
Davanın dayanağına göre hangi sürenin uygulanacağı somut olayın belgelerine bakılarak belirlenmelidir. Bilgiyi öğrendiğiniz tarihi ve tapu kaydındaki değişiklik tarihlerini not etmeniz bu aşamada yardımcı olur.
Dava sürerken taşınmazı korumak: tedbir ve şerh
Dava yıllarca sürebilir; bu sırada davalı taşınmazı üçüncü kişiye devrederse hakkın elde edilmesi zorlaşabilir. Bu riski azaltmak için mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir. Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da gecikme sebebiyle ciddi bir zararın doğacağından endişe edilen hâllerde tedbir kararı verilebilir (HMK m.389).
Tapu kütüğüne şerh verilen tasarruf yetkisi kısıtlamaları arasında çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları da sayılmıştır; şerh verildikten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlara karşı kısıtlama ileri sürülebilir (TMK m.1010). Ayrıca iddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa, hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir (TMK m.1011). Pratikte, dava dilekçesiyle birlikte tedbir talep etmek ve kararı tapu müdürlüğüne bildirerek kayda şerh düşürmek önemlidir. Şerhten sonra devralan kişi, iyiniyetli olduğunu artık ileri süremez.
Delil ve dava süreci
Davada kural olarak şu belgeler ve deliller önem taşır:
- Güncel tapu kaydı ve tapu sicil müdürlüğünden istenecek tüm tapu işlem dosyası (akit tablosu, vekâletname, resmî senet, ödeme belgeleri).
- Muris muvazaası iddiasında mirasbırakanın gerçek amacını gösteren tanık beyanları, taşınmazın değeri, bedelin ödenip ödenmediği, mirasbırakanın sağlığında taşınmazı kullanmayı sürdürüp sürdürmediği.
- Ehliyetsizlik iddiasında hastane kayıtları ve adli tıp raporu.
- Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu davada yapılır.
Mirasçılık sıfatı ispatı gerekiyorsa mirasçılık belgesi de dosyaya eklenir; bunun nasıl alınacağı mirasçılık belgesi nasıl alınır yazısında anlatılıyor. Dava, tapuda adına kayıt bulunan kişi veya kişilere karşı, gerekiyorsa sonraki malikler de gösterilerek açılır.
Kesinleşen karar ve tescil
Mahkeme davayı kabul ederse tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder. Mülkiyet, mahkeme kararı hâllerinde tescilden önce kazanılır; ancak malikin taşınmaz üzerinde tasarruf yapabilmesi tapuya tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705). Bu nedenle kararın kesinleşmesinden sonra, kesinleşme şerhi taşıyan ilamla tapu müdürlüğüne başvurularak tescil işleminin yaptırılması gerekir. Kararın istinaf ve temyiz aşamalarında kesinleşmesi gerekir; bu süreç başlıca dava türüne ve yargı çevresine göre değişir.
Davada reddedilen bir istemin sonradan aynı sebeple yeniden dava edilmesi kesin hüküm nedeniyle genel olarak mümkün değildir. Bu yüzden dayanakların, taleplerin ve delillerin dava açılmadan önce toplanıp değerlendirilmesi önemlidir.
Deprem sonrası tapu işlemlerine kısa not
Deprem bölgesinde ağır hasarlı veya yıkılan binalarda tapu kayıtları, kat mülkiyeti ve arsa payları üzerinden yeni sorunlar çıkabilir: eksik veya hatalı arsa payı kaydı, mirasçılar arasında sonradan çıkan paylaşım uyuşmazlıkları, hak sahipliği tespitleri gibi. Bu tür durumlarda tapu iptal ve tescil davası ile idari hak sahipliği süreçleri birbirinden ayrı yollardır. Konunun idari yönü yerinde dönüşüm ve hak sahipliği yazısında ele alınıyor.
Özet
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin kayıt dışı gerçekle uyuşmadığı durumlarda hakkı geri kazanmanın başlıca yoludur. Sonuç büyük ölçüde dayanağın doğru seçilmesine, tapu işlem dosyasındaki belgelere ve devralanın iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. Kesin yetki, süre ve tedbir gibi konularda hata yapmamak için somut belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaydaki sonuç belgelere ve olgulara göre değişebilir. Taşınmaz davaları hakkında genel bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku ve miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıkları için Miras Hukuku çalışma alanı sayfalarına bakabilirsiniz. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.